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公摊拜拜,全装修交付?里面的误区可不少

发布时间:2019-3-1  新闻类别:名人新闻 点击次数:12266

上周,住建部的一份《住宅项目规范(征求意见稿)》引起了刷屏浪潮。


  刷屏的内容大概是:


  住建部发文,以后住房都按套内面积交易啦!公摊,别了!




  对于房子的问题,大家的关心肯定不少。但这文件到底是咋回事?被大家讨伐、认为是万恶的“公摊面积”,真的要变成过去时了吗?


  咱们今天就来说一说这事。


  而且除了这个,文件里还有另外一条信息,也值得我们关注,小巴在第二部分就会讲到。


  01


  住房按套内面积交易,公摊拜拜?


  我们首先来说说刷屏的“取消公摊”这事。


  这条信息的由来,是《住宅项目规范(征求意见稿)》里的第2.4.6条,提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。




  这也是住建部首次在官方文件中,明确提出房屋应由套内面积来进行交易。


  小巴在这里先科普一下,住房的套内面积和公摊面积。我们来看一个等式:


  商品房建筑面积=公摊面积+套内建筑面积


  等式中的公摊面积,就是需要分摊的公用建筑面积的简称,包括了大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯、消防梯、设备用房等等。公摊面积加上套内建筑面积,就是一套商品房的建筑面积。


  一般来说,咱们买房的时候是按建筑面积来计价的。但是一套买入时,按建筑面积100㎡计算总价的商品房,公摊面积可能达到了30㎡,实际套内面积就只有70㎡了,公摊的面积相当于实际居住套内面积的42.86%。


  所以大家难免会觉得,现在房价那么高,我还要花钱买这么大的公摊面积,很亏啊,但是又必须要买。


  现在这个征求意见稿文件,说以后买房用套内面积来进行交易,那咱们不就是不用再买公摊面积了吗?


  您可且慢。


  首先,这只是一个征求意见稿,落实时会有何变化,何时才能落实是个未知数。


  而且,这个意见稿是对工程建设标准规范向社会征求意见,它未来约束的是工程建设行为,约束的对象是住宅项目建设单位,并不是规范我们普遍关心的,用哪个面积计价的销售管理文件。


  现在仍有效的销售管理文件《商品房销售管理办法》规定:




  注意了,销售文件里的专业用词是“计价”,而住宅规范征求意见稿里用的词是“交易”。根据地产专业人士刘德科的说法,“交易”和“计价”是不一样的。


  中国的商品房基本上是以建筑面积“计价”,同时,也是以套内使用面积进行“交易”的,也就是,任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。


  所以“以套内使用面积进行交易”,不等同于“以套内面积计价”,大家把这两者混淆了。


  不少人可能会希望通过这种计算套内面积的方法,来降低自己买房的成本,那也不一定,因为开发商同样可以通过提高套内单价的方式,维持房屋的总价。


  比方说,原先套内70㎡加套外30㎡,房子总面积为100㎡,总价100万元,也就是每平米1万。如果变为只算套内,房子总价可能不会变化,而每平米就会上涨到100/70≈1.43万元。


  小巴觉得,咱们得对公摊面积这个事持一个更客观的态度,如果过度挤压公摊,像楼道、大堂等等公共面积就会大幅度缩水,那咱们居住的品质也会下降不少了。就像以套内面积计价的重庆,楼盘里同一层就有七八户之多。


  所以,公摊面积故意做大当然是不好的,但也不是说越少越好,我们居住在一个地方,是一个整体的空间,除了自己房子里面,公共空间咱们同样在使用和享有,为此付点钱也是正常的。


  02


  新建住宅要全装修交付?


  除此之外,《住宅规范》征求意见稿还提出,城镇新建住宅全装修交付,也就是:


  所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。


  同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。


  不过,全装修和精装修是不一样的,全装修是标准化的装修,精装修会更上档次,个性化一些。


  其实,全装修交付的要求早在几年前,就被不少地方写到了各地的具体执行文件当中,但大家也逐渐发现了其中的猫腻。


  因为如果没有对装修价格明确规定的话,一些开发商就有可能利用信息不对称,拿1000元/㎡的装修卖成3000元/㎡,宣传是精装修房。但咱们在买的时候,又很难在表面上检验实际质量,入住之后才渐渐发现问题,只能去装修投诉。


  所以,这里面的坑到底能不能排除,文件会不会规定到,还说不准。


  03


  装修贷,利率可不低


  说到装修,现在很多人会选择自己去装,不但可以随自己的喜好,而且有质量保证,入住之后更省心。


  但是这样一来,就需要动用一笔大资金,手头紧一些的人,就会去贷款,所以就衍生出了“装修贷”这种产品。


  但小巴提醒大家,“装修贷”的利率其实没有你预想中的那么低。


  就以常见的建行装修贷为例,贷款金额最高50万,不能超过房屋价值(以办理住房贷款时确认的抵押物价值为准)30%。还款期限最短半年,最长不超过5年,半年后提前还款无违约金。


  不同地区的不同建行,费率会有所不同。我们以比较常见的0.37%月费率来分析,还款方式为等额本息。


  看到0.37%的月费率,你可能就会一算,那一年下来不就只是4.44%的年利率吗?很划算呀。


  但实际上,我们不能简单用月利率×12,直接得出年利率,因为我们的贷款本金,是在随着时间逐渐减少的,我们每月都在还一部分的本金。但是,每个月的利息还是按全额的本金来计算,也就是,我们多缴了利息。


  我们不妨来算一下实际的年利率。


  假设借款30万,月利率0.37%,还款年限5年,那么月供就是:


  本金5000元 +利息1110元 =6110元


  正确的计算年化利率的方式,是用Excel里的rate或者irr函数来算,rate(期数,定额现金流出,现值)*12=rate(60,-6110,300000)*12=8%。




  计算出来实际上的年利率为8%,是名义利率4.44%的2倍左右。


  当然了,这个利率比我们在之前的文章《我用分期低息,已经亏了半部Iphone!》里计算出来的,10%+的信用卡分期利率,还是低一些的。


  所以,如果你装修需要贷款,那么装修贷又会比你用信用卡分期更划算。


  当然啦,小巴这里只是给大家一个提醒,不要看到名义上的贷款利率低就忍不住去贷款,您还是悠着点好啊~


 
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